Betriebskosten: Wahnsinnig kreativ

Ayla K. kommt aus dem Staunen nicht heraus. Ihr Mietvertrag weist 45 verschiedene Betriebskostenarten auf.   Sie wohnt bei der Deutschen Annington (DA), Deutschlands größtem Vermieter.Und der hat an alles gedacht. Die Palette reicht von Gas- und Elektrogeräten über Blitzschutzanlagen, Hydranten bis hin zu Rückstauventilen und Spielplatzgeräten. Damit nichts fehlt, ist vorsorglich auch die Wartung eines Ziersees oder einer Turmuhr mietvertraglich vereinbart. Das Unternehmen entwickelt sich damit zum Marktführer bei der Einführung neuer Betriebskostenarten. Aber auch andere große Wohnungsgesellschaften ziehen nach. Ergebnis: Ständig steigende Betriebskosten und neue finanzielle Belastungen für Mieter.

Baumkontrolle

Oftmals sind neue Betriebskosten auf den ersten Blick in der Abrechnung nicht einmal zu erkennen. Beispiel Baumkontrollkosten. Diese Kosten rechnet die Deutsche Annington seit zwei Jahren unter der Position Gehölzpflege ab. Äußerlich nicht erkennbar. Ohne Insiderwissen ist dies für betroffene Mieter auf den ersten Blick nicht einmal erkennbar. Eine Mogelpackung? Oder einfach nur mangelnde Transparenz mit erheblichen Auswirkungen? Je nachdem, wieviel Bäume auf dem Grundstück stehen, ergeben sich jährliche Mehrbelastungen von bis zu 70,00 Euro für betroffene Mieter. Auch Bäume in mietereigenen Gärten werden mitkontrolliert, zum fast doppelten Preis. Die Begründung: Der Kontrollaufwand sei höher.

Bei der Baumkontrolle werden, so die Deutsche Annington „Bäume periodisch äußerlich visuell kontrolliert“. Das heißt nichts anderes, als dass eine bloße Sichtkontrolle der Bäume durch den Mitarbeiter des beauftragten Dienstleisters stattfindet. Ob damit beurteilt werden kann, ob die Bäume noch verkehrssicher sind, mag dahingestellt bleiben.

Mit der Baumkontrolle ist es allerdings nicht getan. Mittlerweile finden periodisch wiederkehrende Überprüfungen von Gasleitungen auf ihre Undichtigkeit hin statt. Diese werden, ebenso wie die Wartung von Spielgeräten und Sandkästen, in der Betriebskostenabrechnung abgerechnet.

Hausmeister

Wie weit die Wartungswut inzwischen geht, lässt sich gut am Beispiel des Hausmeisterdienstes der Deutschen Annington, dem sogenannten Objektbetreuer, auflisten. Nach dem zugrunde liegenden Leistungsverzeichnis finden beispielsweise bis zu 54 mal im Jahr Schlosskontrollen der Hauseingangstüren statt und werden in Rechnung gestellt. Schnell verdientes Geld für eine Selbstverständlichkeit. Muss der Objektbetreuer zum Betreten des Hauses doch ohnehin die Tür aufschließen. Teilweise wöchentlich werden Frischwasserleitungen kontrolliert und gepflegt, ebenso Schalter und Steckdosen, Wasserfilter, Druckminderregeler und Entwässerungseinrichtungen. Welche Tätigkeiten damit im Einzelnen verbunden sind, will die Deutsche Annington dem Mieterforum Ruhr in Kürze aufschlüsseln. Ohne ein derartiges Lexikon lässt sich selbst für geschulte Juristen der Mietervereine nicht erkennen, welche Arbeiten verrichtet werden. Warum diese Tätigkeiten notwendig sind, insbesondere bei kleineren Mehrfamilienhäusern, in denen die Hausgemeinschaft jahrzehntelang ohne die Unterstützung eines Objektbetreuers ausgekommen ist, erklärt die Deutsche Annington so: „Der Hausmeister ist ein ‚Caretaker‘, ein Kümmerer, [...] der sich in einer Vielzahl von Tätigkeiten um die Integrität der Immobilie zu kümmern hat. Dies geschieht durch ein Bündel von Maßnahmen, die ein unverzichtbares Moment der technisch und kaufmännisch ordnungsgemäßen Bewirtschaftung darstellt“. Ein lukratives Geschäft für den Vermieter. Die entsprechenden Prüfungen führen, wie die Deutsche Annington unverblümt einräumt „zu einer Minderung der Instandhaltungskosten, weil Mängel frühzeitig erkannt und beseitigt werden können.“ Bemerkenswert: Die in den Betriebskostenabrechnungen enthaltenen Hausmeistertätigkeiten werden von Tochtergesellschaften, wie der Deutschen Immobilien GmbH, der Deutschen Annington Immobilienservice West GmbH und der TGS durchgeführt.

Die Deutsche Annington ist dabei kein Einzelfall. Insbesondere Hausverwaltungen, die Objekte von Immobilienfonds verwalten, erledigen Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten meist durch eigene Tochterunternehmen. Ein Beispiel dafür ist die Firma Treureal, mit Sitz in Essen und Mannheim, die die Arbeiten über ihre Tochter Treureal Gebäudeservice GmbH durchführt. Auch dort werden die Mieter durch die Kontrolle von Heizungs- oder Hausanschlussanlage sowie Sichtkontrollen von Heizungsventilen oder der Brauchwasserzirkulation kostenmäßig belastet. Arbeiten, die in der Regel im Minutentakt erledigt sind und deren Nutzwert für betroffene Mieter fragwürdigt ist.

Verkehrssicherungspflicht

Begründet werden die entsprechenden Maßnahmen von der Wohnungswirtschaft vordergründig mit Verkehrssicherungspflichten. Die Erfüllung dieser Pflichten kommt sicherlich im Einzelfall auch Mietern zugute. Sie dienen im Ergebnis allerdings auch der Entlastung der Wohnungsunternehmen in Haftungsfällen. Aus diesen Gründen – so die politische Forderung – sollten entsprechende Kosten auch von den Unternehmen selbst getragen und nicht als Betriebskosten auf Mieter abgewälzt werden.

Baumkontrollen, Gasdichtigkeitsprüfungen und Spielplatzkontrollen werden mittlerweile bei den meisten größeren Wohnungsunternehmen durchgeführt und abgerechnet. Immer mehr Immobilienunternehmen gehen dazu über, weitere Wartungskosten abzurechnen. Oftmals unter fantasievollen Bezeichnungen wie „E-Check für die Überprüfung von Elektroleitungen“. Vielfach finden sich diese Kosten versteckt bei anderen Betriebskostenarten. Plötzlich gestiegene Kosten im Vergleich zur Vorjahresabrechnung sind ein Indiz dafür.

Betroffene Mieter sind daher gut beraten, ihre Betriebskostenabrechnungen kritisch zu kontollieren oder durch die Mietervereine überprüfen zu lassen. Neu abgerechnete Betriebskosten sollten beanstandet werden. In den meisten Fällen ist die Umlagefähigkeit insbesondere von Wartungs- und Kontrollkosten nicht abschließend juristisch geklärt. Es gibt allerdings positive Signale von Gerichten, die Mieterrechte stärken. So hat beispielsweise das Amtsgericht Bottrop durch Urteil vom 12.06.2014 (Az 11 C 59/14) entschieden, dass Baumkontrollkosten von der Deutschen Annington nicht unter der Position „Kosten der Außenanlagen Gehölzflächen“ abgerechnet werden dürfen. Kosten für Baumwartung und Baumkontrolle urteilte das Gericht „haben nichts mit Pflegemaßnahmen zu tun und sind damit keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung“ für Gartenpflege. Das Gericht stellte unmißverständlich klar, dass derartige Kosten nur dann auf Mieter umgelegt werden können, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist.

Dies ist zwar bei den Wohnungsunternehmen, in neueren Mietverträgen der letzten Jahre, wie im Eingangsbeispiel von Ayla K. der Fall, für die Mehrzahl der Mietverträge gilt dies jedoch nicht. Wartungs- und Kontrollkosten können also in vielen Fällen nur abgerechnet werden, wenn dies auch so im Mietvertrag steht.

Wir empfehlen daher Betriebskostenabrechnungen, durch Ihren Mieterverein kritisch anhand Ihres Mietvertrages überprüfen zu lassen und gegen die Einführung neuer Betriebskostenarten Widerspruch einzulegen. 

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