Häusser-Bau: Sinnvolle Modernisierung oder Mieterhöhungsmodell?

Eine modernisierte Wohnung ist etwas Feines. Doch neue Dreifachverglasungs-Fenster anstelle der intakten Isolierglasfenster in den Häusser-Bau-Wohnungen im Bergmannsfeld führen wohl eher zu höheren Mieten, statt zu Wohnraumverbesserung.

"So ein Modernisierungszuschlag geht ganz schön ins Geld", weiß Dieter Habermehl - Bergmannsfelder und Vorstandsmitglied der Mietergemeinschaft Essen. Seit letztem Sommer hat er beobachtet, wie den Häusser-Bau-Mietern seiner Siedlung Vermieterschreiben zugehen. Darin fordert das Wohnungsunternehmen eine höhere Miete, weil man die Wohnungen schließlich modernisiert habe.

Kosten bis in alle Ewigkeit

"Der Eigentümer ist berechtigt, elf Prozent der Kosten einer Modernisierung pro Jahr auf die Mieter umzulegen", erklärt Dieter Habermehl. Weil es aber nicht bei einer einmaligen Zusatzzahlung bleibt, schlägt eine Modernisierung stark auf den Geldbeutel. "Selbst wenn durch die aufgeschlagenen Prozente nach 9 Jahren alle Kosten, die bei der Modernisierung entstanden sind, bezahlt sind, kassiert der Vermieter munter weiter Modernisierungszuschläge - bis in alle Ewigkeit", ärgert sich Dieter Habermehl.

In dem konkreten Fall der Bergmannsfelder Wohnungen werden die Modernisierungskosten für die neue Gaszentralheizung und für den Austausch des Balkonfensters verlangt. Aufgefordert wurden die Mieter, ab dem dritten Monat nach dem Erhalt des Mieterhöhungsschreibens den verlangten Modernisierungszuschlag zu bezahlen. Zusätzlich sollte für das ausgetauschte Fenster ein weiterer Zuschlag drei Monate später entrichtet werden.

Instandsetzung muss der Vermieter selber zahlen

"Hierbei stellt sich schon die Frage, ob der Austausch eines intakten Isolierglasfensters mit Holzrahmen, also Thermopane, gegen eine Dreifachverglasung aus Kunststoff tatsächlich eine Modernisierung darstellt und ob da nicht ein Instandsetzungsaufwand abgezogen werden muss", erklärt Dieter Habermehl seine Kritik. Wenn es sich um eine Instandsetzung handelt, dann muss der Vermieter diese Kosten selber zahlen, weil Instandhaltungen durch die Mietzahlungen abgedeckt sind. Ob es sich im konkreten Fall um eine Modernisierung, um eine Modernisierung mit Instandsetzungsanteilen oder eben "nur" um eine Instandsetzung handelt, sollten Mieter prüfen lassen, gibt Dieter Habermehl zu bedenken.

Damit die Firma Häusser-Bau schnell ihr investiertes Geld über die Miete wieder reinholen kann, beauftragte sie die Immobilienanwälte Fredebeul & Partner aus Gelsenkirchen. Der Druck auf die Mieter ist dadurch gewachsen.

Mieter wurden nicht informiert

"Mit dem Anschreiben der Anwälte wurde allerdings schlicht und einfach vergessen, den Mietern vor den Modernisierungsmaßnahmen die zu erwarteten Mieterhöhungen in schriftlicher Form mitzuteilen", weiß Dieter Habermehl. Das Verfahren ist also nicht korrekt abgelaufen. Aus diesem Grund verlängert sich das Mieterhöhungsverlangen um weitere sechs Monate nach Zustellung der Mieterhöhung. Im Klartext: Erhielt der Mieter z.B. wie in diesem Fall am 01.08.2012 seine Mieterhöhung und wird darin aufgefordert 3 Monate später zum 01.11.2012 die höhere Miete zu zahlen, so verlängert sich die Frist um weitere 6 Monate bis zum 01.05.2013. Vorher muss die geforderte Summe nicht gezahlt werden.

Zudem muss der Vermieter dem Mieter im Erhöhungsschreiben alle Informationen zur Verfügung stellen, damit der Mieter die Berechtigung zur Mieterhöhung überprüfen kann. Im Falle des Einbaus der Heizung wurden bislang aber keinerlei Belege vorgelegt oder eine Einsicht in diese gewährt.

Erhöhung prüfen lassen

"Da man als normaler Mieter kaum einen Überblick über all seine Rechte hat, kann ich nur jedem Mieter empfehlen sich professionelle Hilfe zu holen", empfiehlt Dieter Habermehl. Bereits kurz nach der Versendung der ersten Schreiben ließen sich bereits 35 betroffene Mieter durch die Mietergemeinschaft Essen vertreten.

Sozialer Wohnungsbau bremst Mietpreise

Dass die Modernisierungsmaßnahmen von Häusser-Bau zu ungleichmäßigen Mietentwicklungen führen, kann Dieter Habermehl genau aufzeigen: "Zum Vergleich: Für eine gut 85 Quadratmeter große Wohnung in der Spinozastraße werden nun pro Jahr gut 10.124 € fällig. Bei der LEG in der Albert-Schweizer-Straße dagegen nur gut 8.181 €. Zwar sind die Wohnungen der LEG Sozialer Wohnungsbau, dennoch sind diese voll isoliert, haben ein neues Bad und WC und neue Wohnungstüren." Am Ende ist eine teilsanierte Wohnung des Vermieters Häusser-Bau also um fast 24 Prozent teurer als eine sanierte Sozialwohnung der LEG. Hieran wird auch deutlich, welch hohen Stellenwert Sozialer Wohnungsbau für die allgemeine Mietpreisentwicklung in einer Stadt hat.

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