Deutsche Annington: Börsen-Exit gescheitert

Am späten Abend des 2. Juli 2013 sagte das größte deutsche Wohnungsunternehmen, die Deutsche Annington, einen seit längerem geplanten Börsengang in letzter Minute ab. Zu dem angebotenen Preis hatten sich bei weitem nicht genügend Käufer für das Papier gefunden. Nun muss die Deutsche Annington den angestrebten Teil-Exit der investierten Fonds erneut verschieben.

Dem bisherigen Gesellschafter, der Monterey-Holding, entgehen damit erwartete Verkaufserträge zwischen 627 Mio. € und 732 Mio. €. Dieser Betrag entspricht zufällig in etwa der Größenordnung der operativen Gewinne seit 2005. Die Emission neuer Aktien sollte zusätzlich mindestens etwa 400. Mio. € frisches Eigenkapital in das Unternehmen bringen. Damit wollte die Deutsche Annington bestehende Kredite ablösen. Ein an den erfolgreichen Börsengang gekoppelte Umschuldungen im Umfang von 2,5 Mrd. € könnte damit nicht wie bislang vereinbart umgesetzt werden.

Nach Meinung vieler Beobachter waren überzogene Preise der Grund für die geringe Attraktivität der neuen Aktie. Der Mindestpreis des Angebots lag bei 18 Euro pro Aktie, gemessene am aktuellen Eigenkapital wären aber nur ca. 16,80 € auf die Aktie entfallen. Dabei bestehen große Teile des Eigenkapitals aus aufsummierten Gewinnrücklagen, die wiederum überwiegend aus den kumulierten Wertberichtigungen der letzten Jahre entstanden sind.

Aus Sicht der Mieter hat die Absage des Börsengangs positive und negative Seiten. Der Kauf überteuerter Aktien des potentiell überbewerteten Unternehmens hätte zu hohen Rendite-Erwartungen der Aktionäre geführt. Diese Erwartungen hätte das Unternehmen möglicher Weise nicht oder nur auf Kosten der Mieter und der Substanz erfüllen können. Auf der anderen Seite hätten der Zufluss frischen Kapitals und die beschleunigte Umschuldung zu günstigen Konditionen der Gesellschaft Spielräume für Investitionen gegeben. Diese hätten theoretisch nicht nur für teure Aufwertungen, sondern auch im Sinne aller Mieter genutzt werden können.

Das einstweilige Scheitern der Börsenpläne hat gezeigt, dass sich mit Mietwohnungen in Deutschland nur begrenzt pokern lässt. Jetzt wäre von der Deutschen Annington und der sie dirigierenden britischen TerraFirma zu verlangen, dass sie ihre Gewinnziele kräftig korrigiert und die aus den Mietzahlungen und Verkäufen der letzten Jahre stammenden Anteile an den Gewinnrücklagen zu Gunsten der Wohnungsbestände und ihrer Mieter – und damit auch der langfristigen Stabilität des Unternehmens - einsetzt.

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