Betriebskosten: Wann und wie dürfen Betriebskosten-Vorauszahlungen angepasst werden?

In einem vor wenigen Wochen veröffentlichten Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, nach welchen Grundsätzen Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten angepasst werden dürfen. Gesetzlich ist geregelt, dass Vorauszahlungen nur nach einer erteilten Abrechnung angepasst werden können. Also keineswegs nur auf Verdacht, oder "weil ja alles teurer wird". Sowohl Vermieter, als auch Mieter dürfen nach einer erteilten Abrechnung eine Anpassung verlangen, z.B. weil die Abrechnung mit einem erheblichen Guthaben endet.

Der BGH hat nun entschieden, wie nach Erteilung einer Abrechung eine neue Vorauszahlung zu kalkulieren wäre. Grundsätzlich gilt, dass die Kosten des abgerechneten Jahres durch zwölf Monate geteilt werden. Über den so ermittelten Betrag hinaus hat der Vermieter keinen Anspruch auf einen sog. Sicherheitszuschlag, kann also keinesfalls einen Aufschlag von 5% oder gar 20% verlangen. Ein solches Anpassungsverlangen ist unwirksam. Allerdings wäre es möglich, bereits feststehende zwischenzeitliche Kostensteigerungen in eine Anpassung einzubeziehen. Dieses ist aber nur denkbar, wenn die Vorauszahlungen sich auf nur eine Kostenart (z.B. Heizkosten) beziehen und diese Kosten tatsächlich zwischenzeitlich erheblich gestiegen sind.

Z.B. könnte ein Vermieter im November 2011 die Heiz- und Betriebs­kostenabrechnung für das Jahr 2010 erstellen. Aus den für 2010 abgerechneten Kosten (geteilt durch 12) ergibt sich die Vorauszahlung für die Zukunft. Erhebliche Kostensteigerungen bei Gas und Öl seit Ende 2010 sind nicht bekannt; ein Sicherheitszuschlag ist nicht zulässig. Auf diesen Betrag kann dann ein Vermieter eine Erhöhung der Vorauszahlungen oder aber der Mieter eine Absenkung der Vorauszahlungen verlangen. Dieses schriftliche Verlangen bestimmt die verbindliche Höhe der neuen Bruttomiete.

Der BGH hat entschieden, dass eine solche Anpassung auch auf eine alte Abrechnung gestützt werden kann, solange es die zuletzt erteilte Abrechnung ist. Erteilt der Vermieter im August 2011 z.B. erst die Abrechnung für das Jahr 2009, kann er – da die Abrechnungserteilungsfrist lange abgelaufen ist – zwar keine Nachzahlung mehr verlangen, wohl aber nach den o.g. Grundsätzen die Vorauszahlungen anheben. Oder aber der Mieter könnte bis zur nächsten Abrechnung die Senkung der Vorauszahlung verlangen.
BGH VIII ZR 271/10 Urteil
v. 18.05.2011 und
BGH VIII ZR 271/10 Urteil
v. 18.05.2011

Kaution: Wann kann eine Kaution zurückgefordert werden, wann verjährt dieser Anspruch?
Mietvertraglich kann vereinbart werden, dass der Mieter eine Kaution oder andere Sicherheitsleistungen (z.B. eine Bürgschaft) erbringen muss.

Nach Ende des Mietverhältnisses muss die Kaution, zum einen hinsichtlich der zwischenzeitlich angefallenen Zinsen, zum anderen über berechtigte Gegenforderungen des Vermieters, abgerechnet werden. Der Rückzahlungsanspruch wird erst nach Ende des Mietverhältnisses und Ablauf einer Prüfungs- und Abrechnungsfrist fällig.

Wenn im laufenden Mietverhältnis der Eigentümer und Vermieter gewechselt hat, besteht das Mietverhältnis fort, auch die Kaution muss dann vom Verkäufer an den Käufer (oder Erben) des Grundstücks oder der Wohnung weitergegeben werden. Dieses bedarf keiner Veranlassung oder gar Zustimmung seitens des Mieters. Nach Ende des Mietverhältnisses stellt sich die Frage, von welchem Vermieter die Kaution zurückverlangt werden kann. Diese Frage ist 2001 gesetzlich neu geregelt worden. Dazu hat nun auch der BGH klargestellt. Bei einem nach dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietvertrag haften alle Eigentümer für die Rückzahlung der Kaution, selbst dann, wenn nur der ers­te Eigentümer diese erhalten und nach zahlreichen Verkäufen der letzte Eigentümer und Vermieter die Kaution niemals gesehen hat. Der ausziehende Mieter kann sich immer an seinen letzten Vermieter halten. Das gilt auch, wenn der letzte Eigentümerwechsel nach dem 01.09.2001 erfolgte. Auch in jenem Fall ist die neue Rechtslage anwendbar. Anders wäre es, wenn der letzte Vermieterwechsel vor dem 01.09.2001 stattfand. Dann muss nur der Vermieter zahlen, der die Kaution auch tatsächlich erhalten hat.
BGH VIII ZR 304/10
Urteil v.01.06.2011

Gesetzlich ist ebenfalls geregelt, dass die Höhe einer solchen Kaution oder Sicherheitsleistung den Betrag von drei vereinbarten Kaltmieten nicht überschreiten darf. Jede darüber hinausgehende Vereinbarung ist kraft Gesetzes nichtig. D.h., dass der drei Kaltmieten übersteigende Betrag jederzeit vom Vermieter zurückgefordert werden kann und das Ende des Mietverhältnisses nicht abgewartet werden muss. Im laufenden Mietverhältnis kann mit dem überschießenden Betrag auch die Aufrechnung erklärt werden; dieser Betrag kann dann mit der laufenden Miete oder Nachzahlungen aus Heiz- und Betriebskostenabrechnungen verrechnet werden.

Im Laufe des Jahres hat der BGH zu der Frage entschieden, wann ein solcher Rückforderungsanspruch eines überhöhten Kautionsteils verjährt. Nach Auffassung des BGH gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren, beginnend mit dem Ende des Jahres in dem der überhöhte Kautionsanteil gezahlt wurde. Ist diese Frist abgelaufen, muss mit der Rückforderung auch dieses Kautionsanteils bis zum Ende des Mietverhältnisses gewartet werden.
BGH VIII ZR 91/10
Urteil v. 01.06.2011

Verjährung
Verjährung ist ein tückisches Instrument, weil dadurch berechtigte Ansprüche bereits nach Ablauf eines kurzen Zeitraumes verloren gehen können. Im Mietrecht spielen zwei Verjährungsfristen eine Rolle. Es gibt es eine kurze, sechsmonatige, Verjährungsfrist. Diese betrifft insbesondere Schadensersatzansprüche des Vermieters. Diese Frist beginnt mit dem Rückerhalt der gemieteten Wohnung. Bei Mietern fallen lediglich Ansprüche auf Aufwendungsersatz unter die kurze Verjährung. Insbesondere Ersatzansprüche, wenn ein Mieter Kosten für eine Renovierung aufgewandt hat, obwohl nach dem Mietvertrag der Vermieter hätte renovieren müssen. Für den Mieter beginnt die Verjährungsfrist mit dem Ende des Mietverhältnisses. Alle anderen Ansprüche verjähren nach drei Jahren. Diese Frist beginnt immer mit Ablauf des Jahres, in dem die Zahlung erfolgte, endet somit immer am 31.12. Dieses ist – so hat der BGH nun entschieden – unabhängig davon, ob die Rechtslage bekannt war. (hg)
BGH VIII ZR 30/10
Urteil v. 29.06.2011

---